Como regularizar um imóvel: os caminhos possíveis e como descobrir qual é o seu

8 de out.

7 min de leitura

Por Simon Ferreira Kaim | Advocacia imobiliária e sucessória, com atendimento digital em todo o país

Você pagou pelo imóvel, mora nele, recebe a conta do IPTU e, mesmo assim, o nome que aparece na matrícula é o de outra pessoa. Ou o imóvel veio de herança e a documentação nunca foi resolvida. Ou a área registrada não bate com a área real e o banco não aprova o financiamento. Situações assim são mais comuns do que parece, e todas pedem a mesma coisa: como regularizar um imóvel?

Resposta rápida: não existe um único jeito de regularizar um imóvel. O caminho depende de como o imóvel chegou até você. Pode ser escritura pública e registro, adjudicação compulsória, usucapião, inventário, retificação de matrícula ou uma combinação desses procedimentos. Este guia explica cada um, em linguagem simples, e mostra como descobrir qual se aplica ao seu caso.

Por que regularizar o imóvel é importante

No Brasil, em regra, o imóvel só passa oficialmente para o seu nome quando o título da compra é registrado na matrícula, que é o documento do cartório de registro de imóveis que mostra quem é o dono, qual é a descrição do imóvel e quais restrições existem sobre ele.

Enquanto isso não acontece, contrato, recibo e comprovante de IPTU ajudam a provar a compra e a posse, mas não mudam, por si só, o dono que consta no registro. Na prática, o imóvel irregular pode trazer problemas como:

dificuldade para vender ou financiar;
dívidas do antigo proprietário que podem alcançar o imóvel;
insegurança para deixar o bem aos filhos ou herdeiros;
inventário travado quando alguém da família falece;
gastos com impostos e despesas sem a segurança jurídica correspondente.

Regularizar com calma, e antes de precisar vender ou dividir, costuma evitar pressa e retrabalho.

Primeiro passo: peça a matrícula atualizada do imóvel

Antes de escolher qualquer caminho, é preciso saber como o imóvel está hoje no cartório. Peça a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da região onde ele fica. Nela você confere:

quem consta como proprietário;
a descrição e a área registradas;
se há penhora, hipoteca ou outras restrições;
se a construção está averbada, isto é, anotada na matrícula.

Esse documento é a base de qualquer análise. É ele que mostra qual problema precisa ser resolvido.

1. Escritura pública e registro: quando a compra nunca foi registrada, mas o vendedor colabora

Este é o caminho mais simples. Se você comprou o imóvel (inclusive por "contrato de gaveta", como se chama a compra feita apenas por contrato particular) e o vendedor está localizável e disposto a assinar, o procedimento costuma envolver:

a escritura pública de compra e venda, lavrada no tabelionato de notas, que a lei exige em regra para imóveis acima de determinado valor;
o pagamento do imposto de transmissão (ITBI), que é municipal;
o registro da escritura na matrícula, momento em que o imóvel passa ao seu nome.

Os documentos e as certidões exigidos variam conforme o caso e o cartório. Por isso, vale conferir a lista antes de dar entrada.

2. Adjudicação compulsória: quando o vendedor não assina, sumiu ou faleceu

A adjudicação compulsória é o procedimento usado quando o comprador pagou o preço, tem contrato ou compromisso de compra e venda, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura, não é encontrado ou já faleceu. Em vez de depender da assinatura dele, o comprador pede que a transferência seja reconhecida e registrada.

Hoje existem duas vias:

extrajudicial, feita no cartório de registro de imóveis, com advogado, quando os requisitos estão preenchidos e não há disputa;
judicial, quando há resistência, dúvida sobre a quitação ou algum obstáculo que o cartório não pode resolver.

O ponto central é provar a compra e o pagamento. Contrato, recibos, comprovantes de transferência e outros documentos pesam bastante. O Superior Tribunal de Justiça entende, inclusive, que o direito à adjudicação compulsória não depende de o compromisso de compra e venda estar registrado.

Se o vendedor faleceu, o caso pode envolver os herdeiros dele e, às vezes, o inventário. Cada situação pede análise própria.

3. Usucapião: quando você ocupa o imóvel há anos como se fosse seu

Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada, desde que os requisitos legais sejam cumpridos. Em geral, a posse precisa ser exercida com ânimo de dono, de forma contínua e sem oposição. Existem várias modalidades, como a extraordinária, a ordinária, a especial urbana e a familiar, e cada uma tem prazos e exigências diferentes.

Alguns pontos importantes:

quem ocupa o imóvel por empréstimo, aluguel ou mera tolerância do dono normalmente não preenche o requisito de posse com ânimo de dono;
imóveis públicos não podem ser usucapidos;
a prova da posse é decisiva: contas de água e luz, IPTU, correspondências, fotos, testemunhas e benfeitorias ajudam a demonstrar o tempo e a forma de ocupação.

A usucapião pode ser feita no cartório (via extrajudicial), com advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e a manifestação do dono registrado e dos confrontantes, que são os vizinhos de divisa. Se houver impugnação ou o cartório não puder concluir, o pedido segue pela via judicial.

4. Inventário: quando o imóvel veio de herança

Quando o dono do imóvel falece, a herança passa aos herdeiros no momento da morte. Mesmo assim, para que o imóvel seja registrado em nome deles, vendido ou dividido, é preciso fazer o inventário e a partilha, que é o procedimento que identifica os bens, paga o imposto sobre a herança (ITCMD, de competência estadual) e define o que cabe a cada herdeiro.

Há duas vias principais:

inventário extrajudicial, feito no tabelionato de notas, com advogado, quando os herdeiros estão de acordo e os demais requisitos são atendidos;
inventário judicial, quando há conflito entre herdeiros ou algum requisito impede a via do cartório.

Existe um prazo legal para abrir o inventário. Perdê-lo não faz ninguém perder a herança, mas pode gerar multa sobre o imposto, conforme a lei de cada estado. Esperar costuma trazer outro custo: o imóvel fica travado enquanto o inventário não é concluído.

5. Retificação de matrícula: quando a área ou a descrição do imóvel está errada

Às vezes o imóvel está no nome certo, mas a matrícula traz informações que não correspondem à realidade, como área menor ou maior, medidas de divisa ou descrição imprecisa. Isso costuma aparecer na hora de vender ou financiar, porque bancos e compradores exigem que o registro bata com o que existe de fato.

A retificação pode ser feita no próprio cartório, em muitos casos, com planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado e a anuência dos confrontantes. Quando há discordância ou o cartório não pode resolver, o caminho é a via judicial. Em imóveis rurais, pode haver exigências específicas, como o georreferenciamento.

6. Outros caminhos que podem fazer parte do seu caso

Dependendo da situação, a regularização não termina em um único procedimento. Também podem ser necessários:

averbação de construção: quando a casa ou o prédio foi construído, mas a obra não consta na matrícula;
regularização fundiária urbana (Reurb): voltada a núcleos urbanos informais, geralmente conduzida junto ao poder público;
planejamento patrimonial e sucessório: para quem tem imóveis e quer organizar a transmissão aos herdeiros antes que surja um conflito, com instrumentos como testamento, doação com reserva de usufruto ou estruturas societárias, sempre após análise familiar e tributária do caso.

Como saber qual caminho se aplica ao seu caso

Algumas perguntas ajudam a orientar a conversa com o advogado:

O vendedor está localizável e disposto a assinar? Em regra, o caminho tende a ser escritura e registro.
Você pagou o imóvel, mas o vendedor se recusa, sumiu ou faleceu? A adjudicação compulsória pode ser a via a analisar.
Você nunca comprou de ninguém e ocupa o imóvel há anos? A usucapião é o caminho a avaliar.
O dono do imóvel faleceu e ele ainda está no nome dele? É caso de inventário.
A matrícula traz área ou descrição diferente da real? Pense em retificação.
Há várias dessas situações juntas? É comum, e o caso precisa ser analisado como um todo.

Erros comuns que atrasam a regularização

Achar que IPTU em seu nome prova que você é o dono do imóvel. O IPTU é um tributo municipal e não substitui o registro.
Fazer uma nova compra por contrato particular, em vez de buscar a escritura e o registro.
Construir ou ampliar sem averbar a obra na matrícula.
Deixar dívidas de imposto ou condomínio acumularem durante a regularização.
Pagar pelo procedimento sem antes conferir se o caminho escolhido é mesmo o adequado ao caso.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta vale? Ele tem valor como prova da compra entre as partes, mas, em regra, a propriedade só se transfere com a escritura e o registro na matrícula.

Quanto custa regularizar um imóvel? Depende do caminho, do valor do imóvel e do cartório. Em geral há impostos (como ITBI ou ITCMD), custas e emolumentos do cartório e honorários advocatícios. Por isso o custo só pode ser estimado depois da análise do caso.

Quanto tempo leva? Varia conforme a via escolhida, a documentação disponível, a existência de disputa e o cartório. Nenhum prazo pode ser garantido sem conhecer o caso.

Posso regularizar sem advogado? Em várias vias extrajudiciais, como a usucapião e a adjudicação compulsória no cartório e o inventário em tabelionato, a lei exige a presença de advogado.

O vendedor faleceu. Ainda dá para regularizar? Pode ser possível, por adjudicação compulsória ou com participação dos herdeiros do vendedor. A resposta depende da documentação e da situação da família dele.

Regularizar o imóvel serve para planejar a herança? Sim. Um imóvel regularizado facilita a venda, o financiamento e a transmissão aos herdeiros, e é um bom ponto de partida para o planejamento sucessório.